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一房二卖,两个买主,谁将拥有最终的购买权?

2019-10-28 08:41:16   【浏览】4163

随着房价快速大幅上涨,房价往往超出公众的预期,从而导致一些最有兴趣的人出售一套房子和两套公寓。两个买家,谁将拥有最终购买权?没有买房子的买家的损失如何?

房价飙升,房主卖出两套房子

2015年11月28日,在苏州永年房地产经纪有限公司的调解下,吴言与李记签订了《房地产销售中介合同》,吴言以375万元的价格将大观家族02室别墅出售给李记。当天,李记向吴言支付了5万元定金。

2016年3月,吴言告诉永年中介,他想从原来的房价基础上提高50万元,作为交易期间房价飙升的补偿。李记得知后坚决不同意,为了防止吴言与其他人签订出售该房屋的合同,李记委托其他中介机构签署并列出所涉及的房屋。

鉴于李记无意提价,吴言根据新市场将别墅注册到其他机构出售。吴言也知道,只有在前一份合同解除后,才能签署新的合同。3月27日,吴言分别致函李记和永年中介,称李记严重违约,因为李记未能按约定支付房价,并已超过合同规定的逾期时间。与此同时,吴言还发现其他中介到房地产交易中心进行了两次未经授权的网上挂牌非法操作,于是吴言解除了合同。

李记不敢耽搁。3月29日,他到苏州虎丘区人民法院起诉吴言,要求他立即配合办理房屋过户手续。

李记的担忧确实不是多余的。2016年4月7日,在苏州贝加房地产代理有限公司的调解下,吴言与小达签订了《房屋买卖(调解)合同》,同意吴言以485万元的价格将大观家族02号别墅出售给小达。

到目前为止,吴言已经实现了多卖110万元的目标,实际上已经卖出了一套房子和两套房子。然而,当吴言和贝加的中介去办理相应的财产手续时,他们发现房子已经被查封,因为李记向法院申请财产保全。

第一个买主获得了房子的所有权。

在李记诉吴言案中,虎丘法院从2016年至2017年举行了三次公开庭审。诉讼期间,李记将购房款汇入法院标的物专用账户。

2017年3月31日,虎丘法院对此案作出民事判决,认定原审被告双方于2015年11月28日签订的《房地产销售中介合同》已经规定了具体标的物、价格、支付时间、交付程序、违约责任等。并具有销售合同的主要内容,因此原被告房屋销售合同成立并有效。房屋买卖合同是原、被告的真实意思,对双方均有约束力。被告单方面提价构成违约。原告现在准备履行房屋买卖合同。原被告房屋买卖合同的合同目的已经实现,合同可以继续履行。因此,原告支持原告要求被告继续履行房屋买卖合同,办理本案涉及的产权变更登记。

据此,虎丘法院裁定,吴言继续履行房屋买卖合同,以李记的名义在大观世家02室登记房产。

吴言向苏州市中级人民法院提起上诉,中级人民法院于8月25日做出终审判决。合同履行过程中,根据当事人之间的微信聊天记录和录音,吴言提出将房价提高50万元,增加了合同履行的障碍。在双方尚未完成合同处理、合同是否继续履行、是否协商一致解除的情况下,吴言于2016年4月与外界签订了房屋销售合同,这将被视为违约。鉴于李记已经将大部分房价汇至有资格履行合同的原法院账户,原法院据此裁定双方继续履行所涉购房合同并无不当,法院维持了这一裁定。

此后,李记向虎丘法院申请执行。该案于2017年10月23日全面执行。

第二个买方得到了差价补偿。

小笛挣扎了一年多,但结果是李记最终判定房子显然属于他。然而,房价一直在上涨,这座别墅实际上在过去的一年里增加了大约一百万元。他向虎丘法院上诉,要求吴言返还20万元定金,并赔偿当前价格与原合同价格之间的差额。

受虎丘法院委托,苏州中安房地产评估有限公司于2017年12月29日出具了房地产评估报告,确认房屋市场单位价值为20,200元/平方米,总市值为5,793,800元。

虎丘法院认为,小达与吴言签订的《房屋买卖(中介)合同》合法有效,双方应履行合同。严武明知道自己已经与李记签订了销售合同,并收到了李记律师要求合作过户的信函,但仍于2016年4月7日与小达签订了再次出售该房屋的合同,吴言向小达隐瞒了该房屋已经与李记签订了销售合同,双方在签订合同时存在纠纷的事实。吴言出售第一套房子和第二套房子的行为是本案争议的直接原因。其违约导致双方未能实现《房屋买卖(中介)合同》的合同目的。因此,小达作为守约方,有权要求吴言承担相应的赔偿责任。根据评估报告,2017年8月25日对涉案房屋的评估为579.38万元,比原、被告合同约定的房价上涨94.38万元,小田实际损失94.38万元。2018年4月26日,虎丘法院将吴言返还定金并赔偿差价损失的决定传到小店。

吴言于2018年6月11日向苏州中级法院提起上诉,反对虎丘法院的判决。苏州市中级法院依法组成合议庭审理此案,认为吴言与李记就涉案房屋存在另一种合同关系并实际履行,这是本案合同无法实际履行的主要原因。吴言应该承担违约责任。在此基础上,一审法院认定,违约损失金额为943,800元,未超过晓达的预期收益,由法院维持。

值得一提的是,在两名买家胜诉后,两家中介公司也将吴言告上法庭。法院认为,由于前一份合同和后一份合同都是合法和有效的,所有各方都应根据合同履行各自的义务,包括应付的中间费用。因此,法院命令吴言支付两家中介公司共计约10万元的中介服务费和违约金。为了赚取100多万元,吴言卖掉了一套房子和两套房子,最后达成了一笔300多万元的交易,这笔交易又支付了100万元的赔偿金。吴言为他的不诚实行为付出了沉重的代价。

分析

一房两卖不一定意味着第二份销售合同无效。法律没有明确禁止一物两物的销售。只要合同具有法律规定的有效要求,它不会自动否定合同的有效性。出售第一套房子和第二套房子的房主将有两项合同义务。如果任何合同不能履行,他将承担违约责任。如果两个销售合同均有效,且每个买受人都要求履行合同,权利保护顺序应根据房屋所有权变更登记顺序、房屋合法占有顺序和销售合同成立顺序确定。然而,恶意办理登记的买受人的权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人的权利。

(本文中的双方都是假名)


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