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万亿利好无用!楼市 彻底熄火

2019-10-20 12:26:48   【浏览】4980

温/陆涛

人民币9000亿元的下跌预计将是一个良好的着陆,市场充满喜悦!

9月9日,全世界都认为a股会以高价格和低价格重复老一套。令人难以想象的是,a股这次不会走通常的路线。高价格和低价格会导致更高的价格。

9月10日,调整出乎意料,但股指仅下跌0.12%,外资依然强劲,资本连续第九天向北流动。

俗话说,九金十银。整体减持后,股市“金九”将兑现。房地产市场呢?

资金很难进入,房地产市场很难升温,金九也很难定位。

9月9日,据《证券时报》旗下的信托机构百老汇(Broadway)报道,在7月份房地产信托完全收紧后,其权力在8月份逐渐增加,房地产信托的规模几乎减半!

数据显示,8月份,房地产信托融资402.68亿元,同比下降45.37%,环比下降37.83%。

2019年7月,《中国证券报》报道,几个省市银行和保险监管局要求辖区内所有信托公司确保2019年第三季度末房地产信托业务余额与2019年6月底相比为零增长。

根据8月份房地产信托减半的趋势,不排除为了达到标准(0增长),房地产信托会进一步由冷变冷,由冷变冷!

以央行最重要的市场利率之一shibor为例,9个月和1年期利率在下调后迅速下降。

9000亿元人民币已经下调,长期利率已经下调。现在,资本的数量上下浮动。

整个市场趋向于宽松,房地产市场的资本是不寻常的,反之亦然。利率将上升而不是下降,而成交量将下降而不是上升。

首先看看价格(利率):

根据荣360数据,2019年8月,全国抵押贷款利率上升了3倍!8月份,首次住房贷款利率比7月份上升得更快,达到今年抵押贷款利率上升以来的新高。

就具体城市而言,金融360监测的17个主要城市的抵押贷款利率上升,16个城市持平,只有3个城市下降!

9月5日,招商银行深圳分行在全国率先推出与央行新降息工具lpr挂钩的抵押贷款利率。

结果表明,第一套房和第二套房的利率分别比原抵押贷款利率高0.005%和0.06%。

根据央行副行长8月20日的声明,在新机制(lpr降息)下,抵押贷款利率不会下降。

未来,即使市场通过lpr降低利率,抵押贷款利率也可能稳定或单独上升。

事实上,坦率地说,其他人都下降了,抵押贷款利率已经上升而没有下降。

除了抵押贷款利率,房地产市场另一个重要参与者——房地产企业的融资成本也在上升。

根据世通的最新数据,截至2019年8月,无论背景和构成如何,中央企业、地方国有企业、民营企业,只要是房地产企业,发行债券和融资的成本都在上升。

对于国内债券,私人房地产企业的利率接近7%。

海外债券发行后,民营房地产企业债券利率已经接近10%!

在此之前,叶檀财经曾多次撰文,通过各种渠道控制住宅企业的融资。结果显而易见:为了争夺越来越稀缺的资金,这是积极加息的唯一途径。

这和,为了快速提取资金和降低房价,本质没有什么不同。

发行债券的利率不断提高,信托融资越来越困难,银行发展贷款也要求控制在3月底的水平。住宅企业的融资成本几乎完全脱离了市场融资。

凯瑞数据显示,2019年上半年,174家上市住房企业的融资成本创下三年新高,平均为7.04%,比2018年高出0.36%,比2017年高出0.8%。

价格是数量的反应,利率上升,数量注定会失败。

这仍然是发行债券的问题。尽管房地产公司为提高利率和吸引资金做出了巨大努力,但结果显示,债券的发行量仍越来越少。

根据世界银行数据,2019年8月,房地产行业发行的境内外债券总额为837亿元,同比增长-14%,同比增长-8%。

要知道,8月份环比负增长14%,比7月份环比几乎减半,进一步下降。

同比下降-8%是由于前两个季度超高债券发行水平导致的快速下降。

有了11万亿元的房地产开发贷款,情况可能并不乐观。

根据机构统计,房地产开发贷款的增长率正在以非常快的速度下降。根据目前的发展趋势,2014年冬季可能会出现这种增长率。

几天前,我写了一篇题为“利润和损失的突然下降!”房地产市场正面临万亿美元的考验!”,其中具体说:

国务院宣布专项债券今后不再用于土地储备和房地产相关领域。

过去,70%的特殊债券(2019年为65%)用于土壤储存和温室改造。如果这部分资金不能帮助温室气体改革,对于依赖温室气体改革的三、四级房地产市场来说,无疑将是一笔巨大的利润。

事实上,今年年初削减特别债务和温室气体改革已经是一个明确的信号。然而,许多人仍然抱有这样的幻想,他们可能只是谈论它,不会掉在地上。

除了特别债券之外,2014年设立的专门用于棚户区的补充抵押贷款自2019年3月起暂停。

央行在第二季度货币政策报告中还明确告诉大家,2019年上半年,央行向政策性银行和开发银行发放了1,335亿元净抵押贷款(PSL),第二季度净收回279亿元。

7月份,央行公布的数据显示,psl又恢复了103亿元,而8月份这一数字为104亿元。

总的来说,psl今年已经恢复了486亿元。

根据过去的历史,自psl创建以来,暂停三个月是一种极端的情况。今年,它不仅连续五个月暂停,而且还恢复了近500亿元。

psl的创纪录表现意味着什么?

未来,房地产市场的趋势已经改变,棚改房地产市场将永远消失!

最后但同样重要的一点是,降息是有保证的,降息仍然有效,但这与房地产市场关系不大。

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